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駐車場経営には、コインパーキング経営と月極駐車場経営といった、2つのスタイルがあります。この2つにはどのような違いがあり、どちらの方が儲かるのでしょうか?メリット・デメリットを踏まえて、分かりやすくご紹介します。

コインパーキング経営と駐車場経営の違い

コインパーキングと月極駐車場では、スペースを貸す時間の単位が異なります。コインパーキングは、15分・30分・1時間といった単位でスペースを貸し出すのが特徴。その他にも、早朝料金・夜間料金を設定したり、1日最大料金を設けることもできます。月極駐車場は、その名の通り月単位で利用者と賃貸契約を結ぶ経営スタイル。コインパーキングとは異なり、賃料は常に一定となります。

コインパーキング経営と駐車場経営どちらが儲かる?

少ない費用でオープンでき、撤退も速やかに行えるコインパーキング経営と駐車場経営。駐車場経営は、所有している土地がオフィス街だったり住宅地だったりする場合は向いていますが、車路や設備のスペースを考慮しなくてはなりません。優遇措置を受けられる税金制度は少なく、個人で経営しにくいとも考えられがち。契約者を集めなければ収入を得られず、契約者のいる状態をキープする必要があります。

そのため、立地条件にもよりますが、基本的にはコインパーキング経営の方が駐車場経営よりも儲かるとされています。コインパーキング経営は「最大料金」や「夜間料金」といった料金制度を設け、他のコインパーキングと差別化を狙うことが可能だからです。土地のニーズに沿った料金設定ができるのは、コインパーキング経営の強みといえるでしょう。利用者の要望に応えられるかどうかが鍵なので、自分の所有地がコインパーキング経営に向いているのか駐車場経営に向いているのか、よく検討することが大切です。

コインパーキングのメリットとデメリット

初期費用なしで経営をスタートできる

コインパーキング経営の方法のひとつに、一括借り上げ方式があります。これは、コインパーキングの経営会社が土地を借り上げて運用し、賃料を毎月オーナーに支払うというもの。この一括借り上げだと、コインパーキングの稼働率に関係なく、一定の賃料を受け取れるのがメリットです。また、コインパーキングを開設する際の初期費用についても、経営会社が負担してくれるケースがほとんど。オープン後の運営(メンテナンス・清掃・クレーム対応など)についてもすべて委託できるため、オーナーは土地を貸すだけで一定の収入を得られるというワケです。

すぐに始められる

コインパーキングでは、大規模な施設や設備を建てる必要がなく、初期費用も安く抑えられるため、土地さえあれば誰でもすぐに始めることができます。借上げ方式のように管理会社に運営を任せる場合は、運営ノウハウの蓄積も不要です。整地や機械の設置は必要ですが、およそ2週間~1ヶ月程度で開設することができます。

ほかの土地活用への転用性が高い

コインパーキング経営は、借地権や地上権など権利が一切発生しない一時使用賃貸借契約に基づいて行われるため、種々の権利上の縛りがなく、解約をしやすいのが特徴です。コインパーキングを開設後に別の土地活用方法を考えた場合でも、方向転換しやすいメリットがあります。

狭小地・いびつな土地でも土地活用できる

コインパーキング経営は、土地の広さや形状に左右されることはありません。狭小地や歪な形の変形地でも、問題なくコインパーキングとして土地活用することができます。コインパーキングに必要なのは、車1台分以上の駐車スペースと最低限の設備です。それさえクリアできれば、どんないびつな土地でも開設することができます。

条件によっては月極よりも儲かる可能性がある

コインパーキングは月極駐車場と異なり、通常料金に加えて最大料金や夜間料金等、立地条件や時間帯に応じて柔軟に料金設定をすることができます。その中で、利用者のニーズに合った料金を設定することができれば、ユーザーの利便性と駐車場の稼働率は高まり、月極駐車場より稼ぐことが可能になります。

土地の利用効率がほかの投資法に比べて低め

土地活用法にはさまざまな種類がありますが、コインパーキング経営は2階建て・3階建て等のマンション・アパート経営などと比べると、土地の利用効率が低め。その分、収益性も低くなりがちです。また、近隣に競合パーキングができたり周辺環境が変化した場合、その影響を受けやすいのもデメリット。収入を得にくくなったり、料金の値下げを余儀なくされることもあります。また、個人で経営する場合はランニングコストがかかりますし、クレーム処理なども自分で行わなければなりません。

手間なく、お金も掛けず儲けたいならコインパーキング経営を運営会社(プロ)に任せる方法が◎

月極駐車場経営は土地さえ所有していればすぐにでもスタートできますが、場内の清掃や巡回、クレーム対応などを自分自身で行うという手間があります。しかし、コインパーキングの一括借り上げ方式であれば、初期費用は基本的にゼロ。清掃・巡回・クレーム対応も経営会社が行ってくれるため一切の手間がなく、あらかじめ決められた賃料を定期的に受け取ることができます。総合的に考えると、手間もなく定期的に稼ぎたいなら、専門の運営会社に任せてコインパーキング経営を行うのが良いでしょう。

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儲かるコインパーキングにするためのポイント

ここでは、儲かるコインパーキング経営をするためのポイントを紹介します。幾つかの要因がありますのでチェックしてみてください。

儲けのカギとなる立地を慎重に選定する

コインパーキングの集客力を左右する要因の一つは「立地」です。立地条件が良くないと、設備が充実していても儲かる経営はできません。そのため、立地の選定は慎重に行いましょう。土地選びのポイントは、一時貸駐車場への需要の多い場所を見定めることです。需要が多いのは、ビジネス街や官庁街、病院の密集エリア、飲食店街、繁華街の近隣、スーパー・デバート等の商業施設の近隣地、観光スポット、駅前等です。こうした需要のある場所で開業すれば、儲かる確率が高まるでしょう。

競合の動きを追う

コインパーキング経営はビギナーでも参入がしやすい反面、競合(ライバル)が多い業界でもあります。そのため、競合の動向は常にチェックしておくことが大切です。周辺地域のどこに競合がいるのか、それぞれの距離感はどうかなど、当該地域のロケーション状況をはじめ、競合の料金設定、稼働率、該当エリアの駐車需要などを調査する必要があります。競合状況をチェックしておけば、適切な対策を講じることができ、差別化を図りながら収入UPを狙えるでしょう。

利用者を離さない、適切な料金設定を心がける

コインパーキング経営で儲かるためには、適切な料金設定も大切です。相場とかけ離れすぎているなど、料金設定が不適切だと集客が悪くなります。そのため、エリア内の競合の料金設定を調べたうえで相場を把握し、その情報に基づいて適切な料金を設定しましょう。料金は競合と同水準か安く設定するのが基本ですが、競合より立地条件で勝っている場合は、相場より高めに設定することも可能です。いずれにしてもコインパーキングの料金設定は、競合の料金設定と相場を知ることが、マストなポイントになります。

精算機のデータを分析する

儲かるコインパーキング経営をするためには、適切な料金設定が必要だと紹介しましたが、その補助になるのが「精算機のデータを分析」することです。精算機の中には利用者の駐車履歴のデータがインプットされており、いつ(曜日)、どれぐらい(利用時間)など利用者の利用状況、すなわちニーズを把握することができます。利用者の傾向やニーズが分かれば、それを踏まえた適切な料金を設定し稼働率アップが可能になります。

複数社に相談して、適切な対策をとれるようにする

コインパーキング経営で儲かるためには、効果的な経営で駐車場の稼働率を上げながら、同時にコスト削減を図ることが重要です。収入が多くてもコストが大きければ、儲けは少なくなります。そのため、管理会社の選び方はとても大切なポイントです。初期費用やランニングコストなど、コインパーキング経営のプラン内容は管理会社によって異なります。コストを安く抑えられる会社と契約すれば、儲かりやすくなるでしょう。そうなるためには、一社だけではなく、複数社に相談して各社のプランを比較することをおすすめします。

知っておくべきコインパーキング経営のリスク

立地

コインパーキング経営の成否のポイントは立地です。コインパーキングの稼働率は一般的に20~30%だと良い方だと言われています。立地が悪いと、稼働率0~10%になるかもしれません。「車通りが活発」「近隣に商業施設や遊びに訪れる場所がある」「駅の近く」など、車で移動してきて一旦駐車する必要があるエリアの土地なら、コインパーキング向きの立地と言えるでしょう。

パーキング内の事件・事故

コインパーキング内での事件や事故も大きなリスクです。コインパーキングでは、駐車や出庫の際の事故や車上荒らしなど、トラブルが良く発生します。パーキング内でのトラブルは基本的には当事者の責任ですが、場合によってはオーナーに責任が及ぶ可能性もゼロではありません。防犯カメラを設置する、事故が起きないよう配慮した構造にするなど、対策が必要です。

競合

コインパーキングは、参入しやすい土地活用方法です。駐車場ニーズのあるエリアでは、コインパーキングの競合が多くなりがちです。コインパーキングは、価格以外で差別化しづらいため、競合が増えると集客のために駐車料金を下げることになります。料金を下げ過ぎると初期費用を回収できない、管理費用の割合が高くなり収益が少なくなるなどのデメリットがあるかもしれません。

そのほかに想定される
コインパーキング経営のリスクとは

コインパーキング経営の収入

コインパーキング経営の収入をシミュレーションするために、利回りを把握しておくのは重要です。土地活用でどれだけ設けるのか判断する材料になります。なお、利回りを把握する計算方法は2種類あり、まずは「表面利回り」と呼ばれる計算方法を紹介します。

表面利回りは大まかな収益が分かる計算方法で、計算式は「表面利回り(%)= 年間賃料(満車時)÷ 土地価格 × 100」です。すでに土地を所有している方は、土地価格がかからないので表面利回りが高くなるでしょう。そして、利回りを細かく知ることのできる計算方法を「実質利回り」といいます。実質利回りには初期費用やランニングコストが計算式に含まれているため、計算する前に情報を得ておく必要があります。実質利回りの計算式は「実質利回り(%)=(年間収益 - ランニングコスト )÷( 土地価格 + 初期費用 )× 100」です。上記の計算でコインパーキング経営に関するすべての支出における収益の割合が分かります。

収入イメージ(一括借り上げの場合)

一括借り上げの場合、オーナーの収入は賃料です。毎月固定額で安定しているのが特徴です。1台分の駐車スペースの賃料を定め、借りるスペースの台数分で算出します。例えば、10台のコインパーキングを一括借り上げで運営した場合で考えて見ましょう。賃料はエリアによって相場が異なります。都内の場合で月35,000円と考えた場合は、「35,000円×10台」で、オーナーの収入は毎月350,000円です。

収入イメージ(個人管理の場合)

個人管理の場合は、開設費用の負担が発生する代わりに駐車場の売上すべてがオーナーに入ってきます。稼働率が高ければ高収益ですが、稼働率が低ければ収入も少ないという運営方法です。1時間200円の場合、12時間稼働すれば、2,400円です。10台規模なら一日24,000円、30日で720,000円という計算になります。保守費や電気代がここから差し引かれます。また、個人管理でも、運営・管理を業者に委託が可能。売り上げの5%が委託料だとすれば、「720,000円-36,000円=684,000円」がオーナー収入です。

コインパーキング経営の流れ

個人運営の場合

個人運営でコインパーキング経営を始めるなら、まずは駐車場レイアウトを検討し、案を作成します。駐車場内に何台駐車スペースがあるのか、事前に確認しておかなくてはなりません。具体的なイメージが湧いてから図面を作成し、看板や車室、車止めの位置を決定します。精算機やロック版、ゲート機の位置も決め、収支のシミュレーションをしておきましょう。

そして、次に着手するのは土地の整地です。機器を設置できる状態にアスファルトを舗装します。上記の作業が済んだら実際に必要な設備を設置し、保険への加入を検討。駐車場内でトラブルや事故が起きた場合、運営者に責任が要求される可能性があるため、万が一の事態に備えておくのが大切です。保険の加入が済んだ後は、周辺のコインパーキングの相場を見極め、的確な料金を設定。これでオープンの告知を行えば準備万端です。

なお、オープン後は場内を清掃したり、精算機内の売上金を集金したりなど、日々継続して管理をしなくてはなりません。つり銭準備・ロール紙補充や設備修繕も必要です。事故やトラブルの対応や、周辺の市場調査も運営していくために欠かせない業務です。

コインパーキング経営の始め方は?

コインパーキング経営を委託する場合

コインパーキングの経営には、月極駐車場とコインパーキングとの2つの経営スタイルがあります。駐車場経営の場合、運営するのに手間はかかりませんが車室に空きを出さない工夫が必要です。また、コインパーキングを個人経営で運営するとなると、戦略的な料金設定が欠かせず、管理に手間がかかります。

そこで、お金も手間もかけず収益を出したいのであればプロの手を借りるのがおすすめです。コインパーキング経営をプロに任せると、初期投資がかからないだけでなく、整地や機器の設置、運営や管理にいたるまで一貫して任せられるため負担が減ります。素人には見定めるのが難しい料金設定も、プロは培ってきたノウハウで的確に判断。問題が生じたときはコールセンターが対応してくれるでしょう。収入も賃料として支払われるので、オーナーは天候や売り上げに影響されることなく安定して収益を得られます。

経営を委託した場合のオープンまでのながれ

  • 駐車場運営会社にメールか電話で問い合わせします。土地の所在地や広さなどの情報を伝えましょう。
  • 運営会社の担当者が現地を訪問して、測量などの調査を実施します。集客力があるエリアかなど、コインパーキングとしての適性判断もあるでしょう。
  • 駐車場にした場合のレイアウトや収容台数、料金などを分析し、オーナーに支払う賃料の試算を実施。企画を立てます。
  • 運営会社が分析・資産・企画した内容を元に、オーナーに提案があります。内容をよく確認しましょう。
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